Điểm lại những thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới nhất vừa được Quốc hội thông qua 

Sáng 18/1, Quốc hội (QH) đã chính thức thông qua Luật Đất đai  (sửa đổi), với tỉ lệ 87,63% các đại biểu QH có mặt biểu quyết tán thành. Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua gồm 16 chương, 260 điều. Trong đó, có 9 thay đổi lớn tại dự thảo Luật Đất đai mà người dân cần chú ý. 

Thuê đất trả tiề n  1 lần có thể chuyển sang trả hàng năm  

Tại khoản 2, Điều 30 của Luật Đất đai mới nhất, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. 

Tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ. 

Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm. 

Trước đó, Điều 172, Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không có quy định ngược lại. 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm  

Đây là nội dung được quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 33, dự thảo Luật Đất đai mới nhất năm 2024. Cụ thể, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

Tuy nhiên, nếu thực hiện chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp đó phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Đây là quy định hoàn toàn mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013. 

Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất  

Bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất  giống như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được Điều 45 Luật đất đai vừa được thông qua yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. 

Cùng với đó, Luật mới cũng bổ sung quy định liên quan đến tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, tổ chức này phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm: 

- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; 

- Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; 

- Vốn đầu tư; 

- Thời hạn sử dụng đất; 

- Tiến độ sử dụng đất. 

Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp  

Theo Luật Đất đai vừa được thông qua, quy định doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. 

Trước đó, Luật cũ, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác  

Theo khoản 2, Điều 46, dự thảo Luật Đất đai mới nhất, các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây: 

- Các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 46 bao gồm: 

Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định. 

Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. 

Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất  

Điều 122 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước; 

Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 quy định, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. 

X ây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp  được miễn, giảm tiền tiền thuê đất  

Đây cũng là một sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội đảm bảo về chỗ ở cho người lao động. 

Nội dung này được ghi nhận tại Khoản 8 Điều 202Luật Đất đai mới nhất. 

Đối với diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch thì được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật. 

Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường  

Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất đã bỏ quy định về khung giá đất. Theo đó, thông tin đầu vào để xác định giá đất bao gồm: 

Việc xác định giá đất có 2 trường hợp: 

1. Lấy giá trong Bảng giá một loại đất 

2. Lấy theo giá giao dịch trên thị trường 

>> Hiệp hội BĐS Việt Nam: Vẫn còn nhiều vấn đề cần bàn bạc và thống nhất trong Luật Đất đai sửa đổi