Doanh số ở Hà Nội và TP.HCM tăng gấp rưỡi, thị trường BĐS phục hồi mạnh nhưng đi kèm không ít rủi ro 

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở 9 tháng đầu năm 2024 của Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), doanh số bán bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng trưởng mạnh mẽ 48% trong quý III. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng bốn quý gần nhất, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường  sau thời kỳ suy giảm. Tuy nhiên, những thách thức về giá cả và nguồn cung vẫn đặt ra bài toán khó khăn cho các chủ đầu tư (CĐT) và người mua nhà. 

Nhu cầu nhà ở và biến động giá tại Hà Nội và TP.HCM: Tỷ lệ hấp thụ và giá trung bình sơ cấp giai đoạn 2019-9T2024. Nguồn: CBRE, VIS Rating.

Động lực đẩy giá nhà tăng  

Báo cáo của VIS Rating nhấn mạnh rằng tăng trưởng tín dụng cho vay mua nhà  đạt 7% trong quý III/2024 so với cùng kỳ năm trước (tăng mạnh so với mức 1% năm 2023). Điều này chủ yếu nhờ các chính sách tài khóa linh hoạt, bao gồm giảm yêu cầu thanh toán trước và lãi suất vay ưu đãi. Tâm lý thị trường tích cực trở lại cũng là động lực khiến giá nhà tiếp tục leo thang. Theo đó, giá trung bình sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng từ 10-15% so với năm 2023, chủ yếu ở phân khúc cao cấp. 

Dự báo nguồn cung nhà ở và cam kết cải thiện thị trường: Tổng quan từ 2019 đến 9T2024. Nguồn: CBRE, VIS Rating.

Đặc biệt, sự cải thiện về pháp lý đóng vai trò then chốt. Hơn 20 nghị định và thông tư đã được ban hành trong quý III/2024, nhằm tháo gỡ vướng mắc về định giá đất, thu hồi đất và phát triển nhà ở xã hội. Những chính sách này không chỉ tạo điều kiện cho các dự án mới mà còn tăng cường tính minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, VIS Rating lưu ý rằng tổng nguồn cung nhà ở vẫn thấp hơn nhu cầu thực tế, đẩy áp lực tăng giá lên cao. 

Thách thức trong khả năng thanh khoản và chi phí  

Bất chấp sự gia tăng doanh số bán hàng, các CĐT lớn vẫn đối mặt với nhiều khó khăn tài chính. Theo VIS Rating, lợi nhuận của các CĐT trong 9 tháng đầu năm 2024 giảm 43% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do lượng bàn giao giảm từ các dự án yếu kém trong năm 2023. Bên cạnh đó, hơn 22 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản dự kiến đáo hạn vào cuối năm 2024, phần lớn đã chậm trả gốc và lãi. Các doanh nghiệp lớn như Vạn Thịnh Phát , Novaland  và Sunshine  nằm trong danh sách những đơn vị gặp áp lực tài chính nghiêm trọng. 

Ngoài ra, chi phí đầu vào gia tăng, bao gồm giá nguyên vật liệu và lãi suất tín dụng, tiếp tục tạo thêm gánh nặng lên các CĐT. Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới tuy có cải thiện nhưng vẫn bị giới hạn bởi các quy định mới về vốn vay và đòn bẩy tài chính. 

Dự báo triển vọng giá nhà năm 2025  

VIS Rating dự báo rằng năm 2025 sẽ là giai đoạn chuyển tiếp quan trọng, khi các dự án được cấp phép trong năm 2024 bắt đầu được triển khai và bàn giao. Dự kiến, nguồn cung mới sẽ tăng đáng kể, tạo áp lực giảm nhiệt cho giá nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp vẫn có khả năng tiếp tục tăng giá do nhu cầu cao và tính khan hiếm nguồn cung. 

Chính sách tài khóa và tiền tệ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá nhà. Việc triển khai các biện pháp kiểm soát giá đất, giới hạn nợ vay và nâng cao tính minh bạch của thị trường được kỳ vọng sẽ giúp giảm nguy cơ bong bóng bất động sản. Dù vậy, trong ngắn hạn, giá nhà nhiều khả năng vẫn chịu áp lực tăng do sự chênh lệch giữa cung và cầu. 

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nhạy cảm, với những tín hiệu phục hồi nhưng đi kèm không ít rủi ro. Theo VIS Rating, người mua nhà nên cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, tài chính và biến động kinh tế vĩ mô trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Trong khi đó, các CĐT cần linh hoạt trong việc quản lý dòng tiền và tối ưu hóa hiệu quả hoạt động để duy trì vị thế trên thị trường đầy cạnh tranh này. 

>> Nguồn cung bất động sản tăng tốc trở lại: Liệu giá nhà có giảm?