Giai đoạn 2023 – 2024 tiềm ẩn “vết rạn” thị trường trái phiếu bất động sản 

Trái phiếu bất động sản luôn là tâm điểm chú ý trong thị trường sơ cấp với mức lãi suất hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư. Nhóm ngành bất động sản duy trì ngôi vị quán quân, lên tới 201,9 nghìn tỉ đồng (chiếm 45,5%). Nhóm ngân hàng theo sau với lượng phát hành 136,4 nghìn tỉ đồng (chiếm 30,8%). Đây là kết quả Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp do Trung tâm Phân tích và tư vấn đầu tư CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) vừa công bố vào tháng 11/2021.
 

Theo báo cáo của SSI Research, lãi suất bình quân trái phiếu bất động sản là 10,36%/năm, thấp hơn 30bps so với bình quân năm 2020 và kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm. Với kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản trong hai năm gần đây khoảng 3,5 - 4 năm, nhóm nghiên cứu của SSI Research cho rằng, áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 – 2025.
 

Trong khi đó, tỷ lệ các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác.
 

SSI Research chỉ ra rằng, loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính khác thì hầu hết các phát hành đều không có tài sản đảm bảo. Các trái phiếu doanh nghiệp còn lại được phát hành trong 9 tháng có 36,2% được đảm bảo bằng một phần tài sản, bất động sản và một phần là cổ phiếu, cổ phần; 20,4% được bảo đảm bằng bất động sản; 9,5% được đảm bảo bằng tài sản; 6,7% được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu và 17,1% là không có tài sản đảm bảo.
 

Tài sản đảm bảo của nhóm trái phiếu bất động sản chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu, cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành.
 

Nếu tính các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140 nghìn tỉ đồng, chiếm đến 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 9 tháng năm 2021.
 

Theo nhóm nghiên cứu đến từ FiinRatings, trong 9 tháng năm 2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư, lên đến 100 nghìn tỉ đồng thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết.
 

Đáng nói, các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ là 2,5 lần.
 

Câu chuyện về “bom nợ” của đế chế bất động sản Trung Quốc Evergrande  vừa qua khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu để ý hơn tới tài sản đảm bảo cho trái phiếu doanh nghiệp.
 

Sau sự kiện Evergrande vỡ nợ được công bố vào ngày 9/12/2021; đặc biệt sau khi Bộ Tài chính mạnh tay hơn trong giám sát thị trường tài chính bất động sản thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý IV/2021 được nhận định sẽ kém sôi động.
 

Trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp như hiện nay, thanh khoản thị trường bất động sản có xu hướng giảm; các doanh nghiệp sẽ nặng gánh chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu. Chưa kể, việc các doanh nghiệp phải phát hành thêm trái phiếu doanh nghiệp để có thể thanh toán nợ gốc và lãi của các khoản trái phiếu doanh nghiệp cũ trước đó sẽ càng khiến tình trạng trên nghiêm trọng hơn. Khi không thể kiểm soát được dòng tiền, khiến dòng tiền mất cân đối, nguy cơ vỡ nợ từ các doanh nghiệp này sẽ được đẩy nhanh. Chính vì vậy, rủi ro vỡ nợ đến từ các doanh nghiệp là thường trực và “vết rạn” thị trường hoàn toàn có thể xảy ra.
 

Theo nhà quản lý FiinRatings & FiinGroup, tại Việt Nam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới bùng nổ 3 - 4 năm trở lại đây. Nhà đầu tư tổ chức có khả năng phân tích, đánh giá kỹ, có lập dự phòng khi đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, kể cả khi bị trả lãi chậm. Nhưng với nhà đầu tư cá nhân, để đầu tư trái phiếu, việc đánh giá chất lượng nhà phát hành sẽ vô cùng thách thức. Rủi ro vỡ nợ chắc chắn là có, nhà đầu tư cần chuẩn bị tình huống, lựa chọn kênh đầu tư, gửi gắm nhà phát hành phù hợp. Trái phiếu phát hành cho một dự án cụ thể, nhà đầu tư có thể phải “lội ruộng”, đặc biệt với những nhà đầu tư lớn, bởi nếu dựa trên công bố thông tin đại chúng ai cũng biết thì cơ hội thấp, rủi ro nhiều.