Khỏa lấp khoảng trống pháp lý, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển bền vững 

Nhiều nút thắt cần tháo gỡ 

Trao đổi với Báo Điện tử Chính phủ, đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Tạ Thị Yên (Điện Biên), Phó Trưởng Ban Công tác đại biểu nhận định ngoài ý nghĩa an dân, lĩnh vực bất động sản là một ngành kinh tế rất quan trọng, có tác động ảnh hưởng, quan hệ mật thiết với hàng chục ngành kinh tế khác. Thời gian qua, hoạt động của thị trường bất động sản bên cạnh những mặt tích cực đạt được còn có không ít những hạn chế, bất cập và nếu nói về "nút thắt" đối với thị trường bất động sản hiện nay thì chắc chắn có nhiều "nút thắt" chứ không phải chỉ có 1 đến 2 "nút thắt". 

Trong đó, có thể kể đến khá nhiều "nút thắt" do chính các doanh nghiệp bất động sản tạo ra như: Cơ cấu thị trường nhà ở chưa hợp lý khi nghiêng về phân khúc hạng sang và trung bình phục vụ cho một nhóm nhỏ dân cư có thu nhập trung bình cao và cao; thiếu nhà ở giá vừa phải cũng như thiếu căn hộ diện tích nhỏ cho các gia đình trẻ có thu nhập trung bình mới tách hộ từ cha mẹ. Nhiều dự án bị thiếu một vài thủ tục pháp lý hay chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ngân sách nên chưa được cấp "sổ hồng", "sổ đỏ". Một số dự án còn làm sai quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt; thiếu các chính sách hỗ trợ người dân thu nhập trung bình thấp và thấp vay mua nhà, trả chậm hay chính sách xây nhà cho thuê dài hạn, nhà ở cho công nhân. Do từng chạy đua phát hành trái phiếu doanh nghiệp nên khi thị trường khó khăn, việc tiếp tục phát hành đã khó mà cơ cấu lại nợ, giãn nợ để không bị nợ xấu lại càng khó hơn nữa. 

Bên cạnh đó, đại biểu Tạ thị Yên cho rằng còn có không ít "nút thắt" khác như tình hình kinh tế chung khó khăn nên thu nhập thực tế của dân cư giảm sút, lãi suất ngân hàng cao, khó tiếp cận vốn vay do vướng trần hạn mức tín dụng cho vay bất động sản. Các yếu tố đầu cơ, tích trữ, lướt sóng khi tình hình kinh tế và thu nhập khả quan không còn nữa. Khâu giải phóng mặt bằng cũng là vấn đề lớn vì quá nhiều thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, rồi vấn đề về vốn, tiền chi trả bồi thường, giải phóng mặt bằng. 

Một trong những khó khăn lớn nữa của thị trường bất động sản phải kể đến là các quy định chung về kinh doanh bất động sản có sự giao thoa về phạm vi điều chỉnh, áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản với pháp luật về đất đai, đầu tư. Nhiều quy định về kinh doanh bất động sản liên quan đến điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản còn chung chung, không quy định điều kiện đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng các quy định. 

Ngoài ra, một số quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo để thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào. Giá nhà ở, giá bất động sản, nhất là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.  

Các giải pháp điều tiết thị trường trong một số giai đoạn chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu nền tảng quy định pháp luật nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm. Công tác thanh, kiểm tra, xử lý sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhiều lúc, niều nơi thực hiện còn chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục. 

Sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ là rất chủ động, kịp thời, quyết liệt 

Trước bối cảnh thị trường bất động sản còn có nhiều khó khăn, thách thức, diễn biến ở nhiều mặt của thị trường này còn theo hướng lệch lạc, thậm trí tiêu cực, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đại biểu Tạ Thị Yên đánh giá cao sự chỉ đạo, điều hành rất chủ động, kịp thời, quyết liệt, tích cực, sát sao của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, bảo đảm cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản mà gần đây nhất là các chỉ đạo rất quan trọng của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ như: Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; thông qua đề xuất chương trình gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp… 

"Có thể khẳng định, đây là những chỉ đạo rất sát sao, kịp thời, phù hợp với thực tiễn trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đặc biệt, chính sách về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có ý nghĩa nhân văn, ý nghĩa về an sinh và phúc lợi xã hội rất sâu sắc", đại biểu Tạ Thị Yên bày tỏ và cho rằng cùng với những giải pháp trước mắt, Chính phủ cũng đã rất nỗ lực và chủ động trong đề xuất, xây dựng và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản… Trong đó có các dự án luật đang được Quốc hội xem xét, quyết định và thông qua tại kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023 và một số kỳ họp kế tiếp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)… 

Để bảo đảm cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản thời gian tới, đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng cùng với những giải pháp trước mắt, trong ngắn hạn đã được Chính phủ, Thủ tưởng Chính phủ chỉ đạo hết sức cụ thể, về mặt lâu dài, các cơ quan hữu quan cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng khắc phục tối đa sự chồng chéo, giao thoa các quy định hiện hành liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản trong đó có giao thoa về kinh doanh quyền sử dụng đất với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; về kinh doanh nhà ở với pháp luật về nhà ở. Phải khắc phục được thực trạng các quy định về kinh doanh bất động sản còn chung chung, chưa cụ thể, qua đó chưa điều chỉnh đầy đủ các hình thức, hoạt động kinh doanh bất động sản trong thực tế. 

Đồng thời, cần tăng cường hơn nữa công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhất là sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các bộ, ngành, giữa các cơ quan Trung ương với địa phương trong quản lý nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản, gắn liền với đó là quan tâm thực hiện hiện quả công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và thanh, kiểm tra, xử lý sai phạm trong lĩnh vực bất động sản một cách thường thường xuyên, liên tục. 

"Tôi tin tưởng và kỳ vọng sâu sắc rằng những dự án luật liên quan đến đất đai, bất động sản được Chính phủ trình và hiện đang được Quốc hội xem xét, thông qua vào thời gian tới sẽ là một bước đột phá rất lớn để khỏa lấp khoảng trống pháp lý, tạo sự đồng bộ, thống nhất về pháp luật, khắc phục những hạn chế, tồn tại, vướng mắc, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng.… Qua đó, góp phần giải quyết một cách tổng thể, toàn diện những ách tắc, vướng mắc hiện tại cũng như đề ra tầm nhìn dài hạn và chiến lược lâu dài, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, bền vững trong thời gian tới", đại biểu Tạ Thị Yên bày tỏ./.