Loại hình nào đang là 'thỏi nam châm' sẽ 'hút cạn' dòng tiền của nhà đầu tư trong tương lai? 

Đất đấu giá: "Đất sạch" hút dòng tiền  

Các chuyên gia nhận định, dòng tiền từ nhà đầu tư đang và sẽ tiếp tục chảy mạnh vào loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị và khu dân cư; đây là loại hình đất sạch, không dính tranh chấp pháp lý, giúp nhà đầu tư an tâm sở hữu. 

Các lô đất đấu giá đã có sổ đỏ và hạ tầng đầy đủ, cho phép chủ sở hữu xây dựng nhà để kinh doanh hoặc cho thuê, tạo ra dòng tiền hàng tháng ổn định. 

Theo ông Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các phiên đấu giá đất tại nhiều địa phương diễn ra rất sôi động với số lượng hồ sơ đăng ký tham gia tăng vọt. 

Trước tình hình giá căn hộ chung cư ngày càng tăng cao và khan hiếm nguồn cung, việc nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền sang đất đấu giá là hoàn toàn hợp lý. 

Đặc biệt, những lô đất đã tách thửa, nằm ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ và có hạ tầng hoàn thiện sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong thời gian tới. 

Từ đầu năm 2024, nhiều địa phương đã tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị và khu dân cư mới với tần suất cao hơn hẳn so với cùng kỳ năm ngoái. 

Không chỉ có số lượng hồ sơ tăng mạnh, mà mức giá trúng đấu giá thành công cũng tăng từ 20% đến 10 lần so với giá khởi điểm. 

Theo Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, việc các địa phương liên tục mở đấu giá đất và trải thảm đỏ thu hút nhà đầu tư là điều bình thường và cần thiết. 

Trong bối cảnh quỹ đất nội thành hạn chế, việc mở rộng các đô thị vệ tinh là giải pháp hợp lý để giảm áp lực cho khu vực trung tâm. 

Tuy nhiên, trong hai phiên đấu giá đất gần đây tại Hà Nội, thị trường đã chứng kiến một số lô đất trúng đấu giá với mức giá cao gấp 18 lần giá khởi điểm, điều này gây ra nhiều lo ngại về "giá ảo" và tác động tiêu cực đến thị trường. 

>> Sau cơn 'sốt đất' vùng ven Hà Nội: Giá đất nền tăng nhiệt, giao dịch trầm lắng  

Cần điều chỉnh để tránh hệ lụy không mong muốn  

Trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản 2023  cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã, đất đấu giá càng trở nên hấp dẫn hơn. 

Tuy nhiên, Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Hội đồng Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng cần có những điều chỉnh kỹ thuật trong quản lý để tránh những hệ lụy không mong muốn từ các phiên đấu giá. 

Ông cảnh báo, nếu các mức giá trúng đấu giá quá cao, việc tiếp cận đất đai, nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn cho người dân, khiến kinh tế phát triển chậm lại vì dòng tiền bị chôn vào đất mà không phát huy hết giá trị. 

Đặc biệt, việc xây dựng Bảng giá đất mới hàng năm theo Luật Đất đai 2024 dựa trên giá trúng đấu giá có thể dẫn đến mức giá đất quá cao, bỏ xa giá trị thực, gây khó khăn trong việc thực thi chính sách về đất đai. 

Ông Đào Ngọc Nghiêm cũng chia sẻ quan điểm rằng, việc giá đất đấu giá cao tuy mang lại lợi ích về nguồn thu cho ngân sách địa phương, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Hiện tượng đầu cơ đất để "chôn vốn" dẫn đến những khu vực đô thị bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên đất đai và ảnh hưởng đến quy hoạch chung của địa phương. 

Một khi giá đất trúng đấu giá bị đẩy lên quá cao, điều này sẽ ảnh hưởng đến việc thu hồi đất, bồi thường và tái định cư khi địa phương muốn triển khai các dự án hạ tầng hoặc thu hút doanh nghiệp đầu tư. 

Việc thu hút dòng tiền vào đất đấu giá là cần thiết và góp phần tăng nguồn thu ngân sách, nhưng quá trình này cần được quản lý minh bạch và chặt chẽ để tránh những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. 

>> Chi tiết 11 trường hợp áp dụng Bảng giá đất từ ngày 1/1/2026