Luật Đất đai không phải là 'cây đũa thần' giải quyết mọi việc 

Được xem là một trong những bộ luật “xương sống”, có vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản vượt qua nhiều khó khăn và vướng mắc để phát triển, Luật Đất đai (sửa đổi)  vừa được Quốc hội thông qua có nhiều quy định đột phá, kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản . 

Luật mới góp phần khởi động chu kỳ mới.

Luật mới góp phần khởi động chu kỳ mới  

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6, Luật Đất đai (sửa đổi) có lẽ là bộ luật được mong chờ nhất bởi, có rất nhiều điểm nghẽn của thị trường bất động sản  nói riêng và bất cập trong vấn đề quản lý đất đai nói chung chỉ được tháo gỡ khi sửa luật. Do vậy, nên khi triển khai, chắc chắn sẽ có tác động tích cực tới nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản, xây dựng. 

“Khi Luật được thông qua, theo hướng tích cực sẽ tạo ra tâm lý phấn khởi cho các chủ thể. Trước mắt, cả người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ trút bỏ được tâm trạng bức xúc bởi những e dè, thậm chí là “bất động” trong giải quyết những thủ tục liên quan đến đất đai từ các cán bộ địa phương” ông Quê nhận định. 

>>'Cần khoảng 8–12 tháng để Luật Đất đai thẩm thấu vào thị trường bất động sản'  

Thứ nhất, Luật đất đai 2024 khi có hiệu lực sẽ góp phần cởi bỏ tâm lý e dè, lúng túng trong thực thi chính sách đất đai, triển khai thủ tục đầu tư cho các dự án. Đã có một thời gian dài, tại nhiều địa phương, không ít dự án sau nhiều năm triển khai vẫn "bất động" vì vướng luật, trong khi cơ quan quản lý cũng loay hoay, lúng túng không biết phải xử lý theo hướng nào. Luật sửa đổi được thông qua với các điều khoản cụ thể, rõ ràng hơn sẽ giúp các địa phương có cơ sở pháp lý vững chắc và phương hướng để giải quyết các vướng mắc, tồn đọng trong quản lý đất đai, phát triển các dự án bất động sản trên địa bàn. 

Thứ hai, thị trường bất động sản vận hành trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực đồng thời với Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ghi nhận sự khởi sắc của nguồn cung. Dù chưa thể tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư ngay lập tức, song việc quy định chi tiết, minh bạch và dễ thực thi hơn về các thủ tục đấu giá, đấu thầu, xác định giá đất, giao đất... được kỳ vọng sẽ rút ngắn được thủ tục cho các dự án, tạo lực đẩy để có nguồn cung tốt hơn trong năm 2026. 

Thứ ba, Luật Đất đai mới mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho Việt kiều, kỳ vọng sẽ thu hút thêm được một lượng kiều hối. Yếu tố này cùng với các tín hiệu tích cực khác như lãi suất giảm dần, room tín dụng mở rộng... sẽ thúc đẩy sự luân chuyển dòng vốn trên thị trường bất động sản. 

Thứ tư, quy định miễn, giảm tiền thuê đất cho doanh nghiệp xây nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp là sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này, gia tăng nguồn cung nhà ở cho đối tượng người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, đảm bảo an sinh xã hội. Như vậy, chính sách đất đai nếu được thực hiện tốt sẽ kích thích đầu tư, phát triển, cân đối cung - cầu, hướng đến hạ giá nhà để những người có nhu cầu thực dễ tiếp cận. 

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Việc này tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia. 

Luật sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới. Luật sẽ có tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn. 

>>Luật Đất đai 2024 bổ sung những trường hợp nào được miễn tiền sử dụng đất?  

Không nên coi luật mới là "cây đũa thần" giải quyết mọi việc  

Ở một góc độ khác, TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản - Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích, Luật Đất đai (sửa đổi) bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 để bảo đảm về tính đồng bộ trong triển khai cùng với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Tuy nhiên, luật mới chỉ là phần “xương sống”, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật mới là văn bản chỉ rõ các vấn đề, giải quyết vấn đề trong thực tiễn. 

Dù luật mới có những điểm mới tích cực nhưng mới chỉ là phần “xương sống”, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật mới là văn bản chỉ rõ các vấn đề, giải quyết vấn đề trong thực tiễn.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn chịu sự tác động của nền kinh tế toàn cầu, từ các xung đột địa chính trị... Hơn nữa, các chủ thể trên thị trường bất động sản đang ở tâm lý “đợi chờ”. Trường hợp cơ quan quản lý ở địa phương vẫn tiếp tục đợi nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi thì mới tiến hành phê duyệt các thủ tục đất đai, dự án mà không tiếp tục triển khai theo quy định hiện hành. Dẫn đến việc một số dự án đang dở dang thủ tục có thể tiếp tục bị trễ tiến độ. 

Đồng quan điểm, ông Quê cũng cho rằng, mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua sẽ góp phần khôi phục niềm tin, từ đó khởi động chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản nhưng phải đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực cũng đồng nghĩa với một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Thị trường vẫn tiếp tục trông chờ vào công tác tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương. 

Do đó, theo chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn chưa thể “dậy sóng” ngay lập tức. Điều này cũng dễ hiểu vì quá trình hoàn thiện thể chế về đất đai không thể nhanh chóng được. Cùng với đó, việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn luật cũng cần nhiều thời gian. 

Đồng thời, đối với những bất cập còn tồn tại chưa thể tháo gỡ của lĩnh vực bất động sản, xây dựng ông Quê cũng khẳng định: “Dù các luật sửa đổi có nhiều điểm mới tích cực nhưng không nên coi đây là "cây đũa thần" giải quyết được mọi việc, bởi quan trọng hơn vẫn là người thực thi. Nếu vẫn còn tình trạng mỗi bên hiểu một kiểu, bắt bẻ câu chữ thì những bế tắc trong thủ tục đầu tư, nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội vẫn sẽ khó giải quyết. Đó là chưa kể vẫn còn nhiều điểm chồng chéo giữa các luật”. 

Về phía Nhà nước, nhấn mạnh việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành là nhiệm vụ hàng đầu của kế hoạch thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp rà soát, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi): Nghị định chung hướng dẫn các điều, khoản chung; các lĩnh vực chuyên sâu (quản lý đất lúa; thu tiền sử dụng đất; định giá đất; thu hồi, bồi thường, tái định cư; điều tra cơ bản thông tin dữ liệu đất đai…); đất đai cho hạ tầng giao thông, đô thị, năng lượng, công nghiệp… 

Cùng với đó là đề án truyền thông chính sách, tuyên truyền phổ biến về Luật, đưa các điều khoản, quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) được thực thi, áp dụng hiệu quả trong thực tiễn. Đồng thời, chú trọng tập huấn, quán triệt đến những người làm công tác lãnh đạo, quản lý đất đai từ Trung ương tới các địa phương; kiện toàn, sắp xếp bộ máy, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai phục vụ công tác định giá vào năm 2025;… nhằm bảo đảm điều kiện tổ chức thi hành Luật. 

>>Luật Đất đai 2024: Hết thời nhà đầu tư được ai đó 'chống lưng' để mua rẻ đất