Luật Đất đai: ‘Không thể kéo dài thời gian thông qua hơn được nữa’ 

Quốc hội triệu tập kỳ họp bất thường lần thứ 5 từ 15-18/1/2024. Tại kỳ họp này, Quốc hội dự kiến xem xét thông qua dự án Luật Đất đai  (sửa đổi) và dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). 

Với Luật Đất đai, vẫn có hai ý kiến tranh cãi về thời gian thông qua. Theo đó, có luồng ý kiến cho rằng không nên thông qua ở thời điểm hiện tại bởi đây là đạo luật lớn, vẫn cần thời gian để có sửa đổi. Một ý kiến khác cho rằng không thể lùi thêm được nữa bởi thị trường bất động sản  không thể “đứng im” để chờ pháp luật. 

Vậy đây liệu đã là thời điểm thích hợp để thông qua đạo luật lớn này? Xung quanh vấn đề này, chúng tôi có cuộc trò chuyện với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW. 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.

Không  thể kéo dài thời gian thông qua  

-Theo Luật sư, đây liệu đã là thời điểm thích hợp để thông qua Luật Đất đai chưa, thưa ông? 

Luật Đất đai là một đạo luật liên quan đến nhiều lĩnh vực của đời sống, việc soạn thảo dự án Luật Đất đai không tránh khỏi nhiều quan điểm. Do đó, việc lùi thời gian thông qua Luật đất đai (sửa đổi) từ kỳ họp trước tới giờ có ý nghĩa quan trọng, sẽ giúp các cơ quan tiếp tục tiếp thu, chỉnh lý, đưa ra Quốc hội thảo luận để bảo đảm chất lượng, sự tập trung, thống nhất cao khi biểu quyết thông qua. 

Điều này là cần thiết để có một dự luật chất lượng, đáp ứng được yêu cầu, tránh việc không khả thi, phải sửa chữa sau khi ban hành. Lùi thời điểm thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) có thể xem là lùi một bước để làm rõ những vấn đề lớn, quan trọng mà chưa có giải pháp tối ưu. 

Có như vậy thì Luật Đất đai (sửa đổi) khi được thông qua mới có thể giải quyết tốt hơn các điểm nghẽn trong cơ chế quản lý đất đai. Chính điều này mới tạo nên bước tiến nhanh và mạnh trong quản lý và sử dụng đất có hiệu quả. 

Tuy nhiên, cũng không thể kéo dài thời gian thông qua hơn được nữa. Bởi càng kéo dài thời gian thông qua Luật đất đai (sửa đổi) chừng nào thì những bất cập của Luật đất đai vẫn sẽ gây khó khăn, bức xúc, ảnh hưởng đến người dân. Do đó, cần xem xét và sớm thông qua. 

>>Cuối năm trong tay có 1 tỷ đồng, mua đất khi giá đang chững hay gửi tiết kiệm 'cầm lời'?  

-Theo ông nút thắt nào khiến Luật đất đai bị dừng lại tại kỳ họp trước, thưa ông? 

Dự án sửa đổi Luật Đất đai chưa được thông qua bởi trong dự thảo của luật này vẫn còn một số nội dung nếu ban hành chưa thể tháo gỡ được, có khi còn gây ra những khó khăn mới như vấn đề giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, đền bù...Tiêu biểu có ba vấn đề nổi bật: 

Thứ nhất là chế định về Nhà nước thu hồi đất (Điều 79, 126 và 128 Dự thảo). 

Với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, Ban soạn thảo thiết kế hai phương án: Một, quy định các dự án này thuộc diện Nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Hai, các dự án phải gắn tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Trong hai phương án trên, Chính phủ chọn phương án một và một số đại biểu Quốc hội chọn phương án hai. 

Thứ hai là phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng (Điều 159 Dự thảo). 

Phương pháp này cũng còn nhiều ý kiến trái chiều, ban soạn thảo thiết kế hai phương án. Một là quy định tại luật về nội dung phương pháp và giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng; Hai là quy định ngay trong luật nội dung, trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp để bảo đảm công khai, minh bạch, khả thi. Chính phủ đề xuất phương án một và đưa ra 4 phương pháp định giá đất là so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên nhiều đại biểu Quốc hội nghiêng về phương án hai. 

Thứ ba, là chế định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 34 Dự thảo). 

Ban soạn thảo thiết kế phương án một - các đơn vị này khi lựa chọn hình thức thuê trả tiền hàng năm thì không được quyền bán, quyền thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. 

Phương án hai cho phép bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Chính phủ đề xuất phương án hai - vì đây là hình thức để các đơn vị sự nghiệp huy động vốn hợp tác, thực hiện hoạt động kinh tế theo năng lực, tự chủ tài chính, giảm gánh nặng cho ngân sách. 

Nhưng khi thảo luận tại hội trường, hầu hết đại biểu chọn phương án một. 

- Vậy, đâu là vấn đề trọng tâm cần phải sửa đổi trong lần này? 

Vấn đề trọng tâm cần phải sửa đổi trong lần này vẫn là về giá đất, nhất là các vấn đề liên quan đến định giá đất; thu hồi và bồi thường đất. Đây không chỉ là một vấn đề lớn trong quản lý tài nguyên đất đai, mà còn liên quan chặt chẽ đến sự công bằng, minh bạch và phát triển bền vững. 

Vì vậy, một cơ chế định giá linh hoạt cũng là một điểm cần được xem xét kỹ lưỡng. Đất ở các khu vực khác nhau có những đặc điểm riêng biệt, từ vị trí địa lý đến cơ sở hạ tầng. 

Luật đất đai (sửa đổi) lần này cần xem xét kỹ và thống nhất được một phương án chung quy định rõ cơ chế linh hoạt có thể điều chỉnh giá đất theo các yếu tố này, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển bền vững. Kèm theo đó, khi có một cơ chế định giá linh hoạt thì vấn đề bồi thường khi thu hồi đất sẽ được diễn ra thuận lợi hơn tránh trường hợp tranh chấp. 

Vấn đề trọng tâm cần phải sửa đổi trong lần này vẫn là về giá đất.

-Với vấn đề định giá đất, theo quan điểm của ông, chúng ta nên sửa đổi vấn đề này như thế nào? 

Một nội dung lớn đang được tranh luận sôi nổi là về vấn đề xác định giá đất. Nhiều ý kiến cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần có sự đột phá về tư duy và chặt chẽ, khoa học, phù hợp với sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong tình hình mới. Theo dự thảo này có nhiều nội dung mới, trong đó có nội dung hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. 

Nhưng trên thực tế việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, thậm chí một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng. 

-Vậy, làm thế nào để xác định giá đất sát giá thị trường, thưa ông? 

Để xác định giá đất sát với giá thị trường, chúng ta cần có những giải pháp sau: Thứ nhất, Chính phủ ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản. 

Thứ hai, giải pháp tối ưu để giá Nhà nước định sát với giá thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. 

Thứ ba, cần nâng cao năng lực của đội ngũ định giá đất. 

Thứ tư, xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm và cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất. 

Đồng thời, cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai... (cơ quan quản lý tài chính). 

Ngoài ra, phải nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó đòi hỏi nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên. 

Vẫn còn bất cập trong thu hồi và bồi thường đất  

-Với vấn đề thu hồi và bồi thường đất, theo ông, dự thảo còn những bất cập như thế nào và chúng ta nên sửa đổi vấn đề này như thế nào? 

Vấn đề thu hồi và bồi thường đất trong dự thảo còn có một số điểm bất cập như sau: 

Thứ nhất tại Điều 78 Dự thảo đưa ra quy định về thu hồi đất cho mục đích quốc phòng không nên đưa dự án an dưỡng, nghỉ dưỡng vào mục thu hồi đất cho mục đích quốc phòng – an ninh để bảo toàn quỹ đất cho người dân, tránh sự tùy tiện ở các địa phương lợi dụng quy định này để thu hồi đất. 

>>Thị trường bất động sản châu Á: “Cõng nặng” gánh lo  

Thứ hai, đề xuất bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại Điều 81 Dự thảo. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai gồm: đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không đưa đất vào sử dụng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư mà không nộp thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất và đã bị xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. 

Công tác định giá đất được xem là vấn đề quan trọng nhất khi sửa đổi Luật Đất đai.

-Công tác định giá đất được xem là vấn đề quan trọng nhất khi sửa đổi Luật Đất đai, theo quan điểm của ông, dự thảo còn những bất cập nào và phải sửa đổi ra sao? 

Các nội dung quy định về các vấn đề liên quan đến định giá đất như trong dự thảo hiện nay là chưa thật sự đáp ứng được yêu cầu thực tiễn và khắc phục được các lỗ hổng. 

Việc xác định giá đất sát với giá thị trường là một vấn đề quan trọng và khó khăn trong công tác định giá đất. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai chưa đề cập đến vấn đề này. Theo đó, cần phải quy định cách thức xác định giá đất sát với thị trường thông qua các khía cạnh về tiêu chí, điều kiện, căn cứ pháp lý, căn cứ thực hiện, những cơ sở để tham khảo định giá, cùng với đó là quy định về hội đồng thẩm định giá, các thành phần để đáp ứng được mục tiêu, yêu cầu định giá sát với thị trường. 

Ngoài quy định chặt chẽ về cơ chế xác định giá đất sát với giá thị trường thì dự thảo cần bổ sung các quy định khác có liên quan nhằm bảo đảm hoạt động xác định giá đất được thực hiện đúng và hiệu quả. Cụ thể, cần quy định chặt chẽ công tác công khai thông tin, tuyên truyền về giá để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ tạo giá ảo về đất. 

Về thẩm quyền quyết định giá đất, dự thảo quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định (khoản 3 Điều 160 Dự thảo). Nên xây dựng quy phạm theo hướng cần có một tổ chức định giá đất độc lập để đảm bảo tính khách quan, chuyên môn. 

Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định. Tổ chức định giá đất thực hiện định một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất . Như vậy hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường. 

Trên cơ sở kết quả định giá đất của tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp định giá đất sẽ trình ra Hội đồng thẩm định giá đất xem xét. Từ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất sẽ trình ra Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Thành phố phê duyệt. 

>>Bất động sản Khánh Hoà sôi động dịp cuối năm, giao dịch tăng  

-Với những chính sách mới tại Dự thảo, sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, những điểm nghẽn nào về nguồn lực đất đai sẽ được tháo gỡ, thưa luật sư? 

Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý, sử dụng đất chặt chẽ có hiệu quả, tháo gỡ các vấn đề là điểm nghẽn về nguồn lực đất đai, cụ thể: 

Một là vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch được sử dụng làm tiêu chí quan trọng và đóng góp tốt vào việc chuyển dịch đất đai. Đất đai chỉ được chuyển dịch theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, giải quyết điểm nghẽn vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất giúp xây dựng tổng thể và phát triển kinh tế - xã hội. 

Hai là giá đất. Giá đất được vận dụng trong quá trình chuyển đổi đất chưa sử dụng và đất nông nghiệp sang đất đô thị, đất công nghiệp, đất dịch vụ sẽ làm đất đai chuyển dịch từ vị thế giá trị thấp sang vị thế giá trị cao, qua đó, tăng tài sản xã hội. Vấn đề giá được giải quyết hỗ trợ công tác định giá, áp giá đạt được những kết quả tốt, giá nhà nước định giá và giá thị trường gần tiệm cận. 

Ba là vấn đề giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư được tháo gỡ góp phần chuyển dịch đất đai theo hướng phát triển kinh tế. 

Bốn là thuế. Công cụ thuế góp phần thúc đẩy chuyển dịch đất đai đóng góp cho nguồn thu ngân sách, nguồn thu của Nhà nước, nguồn thu của xã hội tăng lên. 

Năm là vốn hóa đất đai. Hoàn thiện vấn đề vốn hóa đất đai, vốn hóa quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường bất động sản. 

Như vậy việc Quốc hội dự kiến thông qua Luật đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết những điểm nghẽn, nút thắt về chính sách với nguồn lực đất đai, tạo ra nguồn lực mới thúc đẩy kinh tế - xã hội. 

-Trân trọng cảm ơn ông!  

>>HoREA kiến nghị gia hạn Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu bất động sản