Minh bạch để thị trường bền vững 

Theo đánh giá, đây là “mấu chốt” để góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản  (BĐS). 

Từ vướng mắc thực tế  

Thời gian qua, các DN kinh doanh BĐS tiếp cận quỹ đất chủ yếu thông qua 2 phương thức: thứ nhất, tiếp cận đất đai từ Nhà nước (thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đất chưa được giải phóng mặt bằng; đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã giải phóng mặt bằng và được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). 

Thứ hai, tiếp cận đất đai từ thị trường DN nhận chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS của một nhà đầu tư đã được Nhà nước cho phép thực hiện đầu tư trước đó, hay còn gọi cách khác là tiếp cận đất ở thị trường thứ cấp; nhận góp vốn bằng QSDĐ gắn với dự án đầu tư BĐS của DN đã được phê duyệt để thực hiện dự án (nghĩa là một bên có đất, dự án và một bên có tiền cùng góp vốn để triển khai thực hiện). 

Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội, cả 2 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh BĐS của DN gặp nhiều vướng mắc, bất cập mà nguyên nhân chính là do những rào cản về pháp lý phát sinh trong thực tế. 

Đơn cử như đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước, thì chưa có tiêu chí cụ thể để xem xét, thẩm định nhu cầu sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất; kèm theo đó là những khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. 

Bên cạnh đó không ít địa phương đã “cố tình” giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dẫn đến sai phạm về quản lý, sử dụng đất, tạo “kẽ hở” để làm giảm tính cạnh tranh của thị trường; hay như sự chồng lấn, thiếu thống nhất về quy định đấu giá QSDĐ (đất sạch) và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (đất chưa được giải phóng mặt bằng)... 

“Những vướng mắc cũng xảy ra cả ở phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường, do sự thiếu nhất quán giữa các văn bản luật. Cụ thể là quy định về hình thức chuyển nhượng và góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư, khi Luật Kinh doanh BĐS cho phép DN chuyển nhượng khi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án không tranh chấp, thuộc diện thu hồi đất của cơ quan Nhà nước và DN đã được cấp giấy chứng QSDĐ. 

Tuy nhiên, Luật Đất đai thì yêu cầu thêm về việc đất đó phải được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê...” - PGS. TS Nguyễn Thị Nga phân tích. 

... “nút thắt” được tháo gỡ  

Theo thạc sĩ Đàm Thị Mai Oanh - Trung tâm Nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ đất đai, để khắc phục những bất cập về các phương thức tiếp cận đất đai cho DN đầu tư, kinh doanh BĐS, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều quy định đổi mới về đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cụ thể, luật đã quy định rõ về: quyền tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; quy định về việc phê duyệt danh mục công trình dự án có sử dụng đất để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư... 

“Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quy định rõ việc giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; hay quy định về giá đất cụ thể được áp dụng cho trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng cho nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án...” - thạc sĩ Đàm Thị Mai Oanh cho hay. 

Đáng chú ý, để tạo ra sự đồng bộ, thống nhất về quy định trong các văn bản luật. Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. 

Theo đó, tại khoản 5 Điều 68 Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định: “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu; trường hợp dự án được đề xuất tại khu vực không phải lập quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh và chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung...”. 

“Với quy định này sẽ tháo gỡ được vướng mắc, ách tắc nhiều năm qua về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và dự án đầu tư có sử dụng đất có mục đích phục vụ lưu trú như căn hộ dịch vụ (serviced apartment),căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ du lịch (condotel). 

Đồng thời, tinh thần nội dung của khoản 5 Điều 68 Nghị định 115/2024/NĐ-CP cũng đã được nâng cấp đưa vào nội dung sửa đổi điểm a khoản 3 điều 33 Luật Đầu tư 2020 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá. 

Đồng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, những quy định mới của Nghị định 115/2024/NĐ-CP được đánh giá có tác động rất lớn đến quá trình thu hút đầu tư phát triển hạ tầng xã hội, đặc biệt là thị trường BĐS, nên đã nhận được được sự quan tâm lớn từ cộng đồng DN. Những quy định chi tiết về lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất tại các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn hay dự án thuộc quản lý của ngành, lĩnh vực... đã khắc phục được “lỗ hổng” về pháp lý tại một số văn bản dưới luật của Luật Đấu thầu. 

“Ngoài ra, điểm nhấn đáng chú ý của Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã tiếp tục đơn giản hóa, rút ngắn trình tự thủ tục hành chính, giúp tiết kiệm chi phí, giảm thời gian cho địa phương và DN khi thực hiện công tác đấu thầu dự án có sử dụng đất. Về tổng thể, Nghị định 115/2024/NĐ-CP sẽ góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ và sự minh bạch, công bằng, bình đẳng trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; đồng thời sẽ có tác động tích cực cho sự phục hồi, phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới” – luật sư Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận.