Những phân khúc nào sẽ trở thành 'nam châm' hút dòng tiền của nhà đầu tư dịp cuối năm? 

Chung cư tiếp tục là "hoa tiêu" của thị trường  

Các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, căn hộ chung cư trong đó chủ yếu là căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. 

Theo đó, nguồn cung căn hộ mới đa phần xuất hiện từ các vùng ven TP. Hà Nội và TP. HCM. 

Thời gian vừa qua, thị trường căn hộ tại Hà Nội đã chứng kiến mặt bằng giá tăng 22 quý liên tiếp, đặc biệt luôn trong tình trạng "sốt nóng" từ cuối năm 2023 đến hết quý III năm nay. 

Phân khúc chung cư hiện vẫn đang được xem là phân khúc dẫn dắt thị trường. Ảnh minh họa

Báo cáo thị trường quý III/2024 của Savills cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng mạnh. Giá bán sơ cấp hiện đạt mức trung bình 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, mức giá này đã vượt qua giá bình quân tại TP. HCM. 

>> 28 lô đất tại vùng ven Hà Nội sắp 'lên sàn' đấu giá, khởi điểm chỉ từ 10 triệu đồng/m2 

Theo dự báo từ Cushman & Wakefield, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do nguồn cung hạn chế. Động lực chính đến từ việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, chiếm tới 98%, trong khi căn hộ bình dân vẫn khan hiếm. 

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn, bởi nguồn cung căn hộ không có nhiều biến động đáng kể. 

“Hiện nay, giá chung cư tại Hà Nội dao động từ 50 - 100 triệu đồng/m². Các căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m² hầu như không còn xuất hiện trên thị trường. Xu hướng tăng giá này dự kiến sẽ tiếp diễn trong những tháng cuối năm,” ông Chung nhận định. 

Các chuyên gia cũng đồng tình rằng giá chung cư khó có khả năng giảm trong thời gian tới, khiến phân khúc này tiếp tục thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư. 

Đất nền ven đô sẽ "nóng dần lên"  

Thị trường BĐS cuối năm 2024 hiện đang chứng kiến sự tăng nhiệt trở lại của phân khúc đất nền ven Thủ đô Hà Nội. 

Theo đó, tại các xã thuộc các huyện như Đan Phượng, Hoài Đức, Mê Linh, Đông Anh…, giá bán nhiều lô đất đã đạt mức 120-160 triệu đồng/m², tăng từ 20-30% so với đầu năm. 

Một trong những nguyên nhân chính đến từ sự phát triển hạ tầng giao thông và các dự án bất động sản lớn đang được triển khai hoặc chuẩn bị hoàn thiện tại những khu vực này. 

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam: “Đất nền luôn là tâm điểm đầu tư trong các giai đoạn thị trường bất động sản sôi động, đặc biệt ở những khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế và hạ tầng giao thông thuận lợi. Tuy nhiên, trong hai năm qua, phân khúc này đã trải qua thời kỳ trầm lắng khi giao dịch và mức độ quan tâm giảm sút. Đến năm 2024, đất nền đã có sự khởi sắc nhờ vào sức nóng từ các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội, qua đó giúp phân khúc này dần lấy lại sức hấp dẫn". 

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng giá bán của các dự án biệt thự, liền kề tại Hà Nội trong quý III/2024 tiếp tục tăng so với quý trước. 

Phần lớn các dự án mở bán mới đều nằm tại những khu vực có vị trí đắc địa, đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng. 

Chính vì vậy, mức giá chào bán được đánh giá là tương đối cao. Một số dự án tại Đông Anh và Long Biên thậm chí ghi nhận mức tăng giá thứ cấp khoảng 5% nhờ hạ tầng phát triển đồng bộ và tiến độ hoàn thiện các sản phẩm bất động sản. 

Không chỉ tại Hà Nội, đất nền ở các tỉnh lân cận cũng đang có dấu hiệu ấm lên. Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, nhận định: "Khi giá nhà đất tại Hà Nội tăng cao, cơ hội đầu tư tại thị trường này trở nên hạn chế. Hiện nay, các nhà đầu tư sở hữu 5-10 tỷ đồng gần như không còn nhiều lựa chọn để tham gia thị trường bất động sản Thủ đô". 

Từ tháng 5/2024, xu hướng dòng tiền đã chuyển dịch sang các tỉnh ven đô như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương... Ông Chung cho rằng đất nền tại các khu vực này sẽ hồi phục vì đây vẫn là phân khúc phù hợp với khẩu vị của nhà đầu tư. 

“Sự dịch chuyển đầu tư ra khu vực ven đô trong nửa cuối năm 2024 là xu hướng tất yếu, xuất phát từ các yếu tố về giá cả, quy định pháp luật và sự phát triển hạ tầng. Các khu vực ven đô có tiềm năng phát triển bền vững hơn nhờ quy hoạch đồng bộ và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Điều này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn nâng cao chất lượng sống cho cư dân”, ông Chung chia sẻ. 

Đất nền khu vực ven đô được dự báo sẽ "nóng" dần lên trong thời gian tới. Ảnh minh họa

Bất động sản công nghiệp: Điểm sáng của thị trường lộ diện   

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh, quý III/2024 đánh dấu nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản công nghiệp. 

Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 83%, trong khi miền Nam ghi nhận con số ấn tượng hơn, lên đến 92%. 

Đặc biệt, xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) và chuyển dịch dòng vốn từ bất động sản nhà ở sang bất động sản công nghiệp đang tăng mạnh. Một số dự án nổi bật đã xuất hiện, với quy mô mua lại nhà máy và hạ tầng công nghiệp trị giá hàng trăm triệu USD. 

Theo dự báo trong quý IV/2024, thị trường bất động sản công nghiệp tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam sẽ tiếp tục là điểm sáng, thu hút nguồn vốn đầu tư đáng kể. 

Đồng tình với nhận định trên, ông Lê Đình Chung cho biết, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi, mỗi phân khúc đều phải đối mặt với những thách thức riêng. Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì được sức nóng nhờ sự gia tăng của các dự án mới và dòng vốn FDI ngày càng dồi dào. 

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đang hoạt động tiếp tục tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Riêng tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc, tỷ lệ này là 82%, trong khi khu vực phía Nam dẫn đầu với 92%. 

Dù lộ nhiều tín hiệu khả quan và “điểm sáng” nhưng phân khúc BĐS công nghiệp cũng xuất hiện một trở ngại lớn vẫn tồn tại. 

Theo đó, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp mới thành lập tăng chậm do tình trạng “chờ” giữa cung và cầu. Các chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ sẵn sàng phát triển hạ tầng khi đã có khách hàng cam kết, trong khi các nhà đầu tư lại ưu tiên các dự án đã hoàn thiện hạ tầng. 

Ngoài ra, thách thức lớn khác đến từ yêu cầu “xanh hóa” các khu công nghiệp nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của nhà đầu tư, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển bền vững của quốc gia. 

Việc triển khai các giải pháp thân thiện với môi trường không chỉ tạo ra áp lực cho các chủ đầu tư mà còn đặt ra yêu cầu cấp thiết để ngành bất động sản công nghiệp phát triển theo hướng dài hạn và bền vững. 

>> Hà Nội thu hồi đất gần 800 hộ dân để mở rộng tuyến đường huyết mạch đoạn qua Hà Đông - Văn Điển