Sáp nhập tỉnh: Thị trường bất động sản sẽ biến động như thế nào? 

Chính sách sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước Việt Nam, được đề cập trong Kết luận 126-KL/TW ngày 14/2/2025 của Bộ Chính trị, Ban Bí thư. Mục tiêu chính là sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động. 

Với lĩnh vực BĐS, việc sáp nhập tỉnh có thể tạo ra những trung tâm kinh tế mới, thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Khi đô thị được quy hoạch, tập trung vào phát triển hạ tầng sẽ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. 

Thị trường bất động sản có nhiều tác động 

Theo đánh giá của giới đầu tư BĐS, chính sách sáp nhập tỉnh có thể tạo ra các tác động lớn đến thị trường BĐS, thúc đẩy giá nhà đất tăng. Tuy vậy, tác động cụ thể còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy hoạch, đầu tư hạ tầng và tình hình kinh tế chung. 

Một trong những tác động quan trọng của việc sáp nhập tỉnh là sự thay đổi về trung tâm hành chính. Khi một địa phương được chọn làm trung tâm mới của tỉnh, giá đất tại đó sẽ tăng cao, bởi thu hút được dòng vốn lớn để phát triển hạ tầng, hành chính, thương mại. 

Kết quả từ các đợt sáp nhập trước đây cho thấy, giá đất tại những khu vực trở thành trung tâm hành chính mới thường tăng từ 30-50% chỉ trong thời gian ngắn. Đặc biệt, các khu đất gần trụ sở cơ quan Nhà nước, khu trung tâm thương mại, hạ tầng giao thông thuận lợi thường được săn đón nhiều nhất. 

>> Bức tranh sôi động của bất động sản công nghiệp ngay đầu năm 2025 

Giá đất tại những khu vực trở thành trung tâm hành chính mới thường tăng từ 30-50% sau khi sáp nhập (Ảnh: ITN)

Năm 2018, trước khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, giá đất tại thị xã Hà Đông dao động khoảng 12-15 triệu đồng/m2. Sau khi sáp nhập, giá đất tăng mạnh bởi tâm lý kỳ vọng về sự phát triển của khu vực, khi tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài và metro Cát Linh - Hà Đông  được tập trung đầu tư vào hạ tầng. Hay khi TP. Thủ Đức ra đời năm 2021, giá đất tại phường Trường Thọ tăng từ 40-50 triệu đồng/m2 lên 80-100 triệu đồng/m2 nhờ cầu Thủ Thiêm 2 và quy hoạch đô thị sáng tạo. 

Bài toán đặt ra để giá nhà đất tại các tỉnh được sáp nhập biến động cao hay thấp còn phụ thuộc ở mức độ tích hợp. Ví dụ, nếu một tỉnh nhỏ được quy hoạch trở thành vệ tinh của tỉnh lớn với hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng đồng bộ và các hoạt động kinh tế liên kết chặt chẽ, giá đất sẽ tăng cao. 

Mặt khác, nếu việc sáp nhập chỉ đơn thuần là phép cộng hành chính, thiếu đi những đầu tư cần thiết, thì hiệu ứng "ăn theo" không mang đến sự phát triển bền vững. Đơn giản vì giá trị bất động sản phụ thuộc nhiều vào tiện ích và tiềm năng phát triển thực tế của khu vực đó. 

Tiềm ẩn nhiều rủi ro  

Bên cạnh cơ hội, chắc chắn tiềm ẩn nhiều thách thức và rủi ro. Cụ thể, với đề án sáp nhập tỉnh khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô đi mua đất, với kỳ vọng giá BĐS tăng cao trong tương lai. Tâm lý và kỳ vọng này chính là “con dao hai lưỡi”, dẫn đến tình trạng "sốt đất ảo" - giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế. 

Ví dụ khi Phú Quốc có tin đồn trở thành thành phố trực thuộc tỉnh Kiên Giang, giá BĐS đã được đẩy lên chóng mặt. Giá đất tại một số khu vực nhảy vọt từ 10-20 triệu đồng/m2 đến 50-60 triệu đồng/m2 chỉ trong vài tháng. Sau đó, khi quá trình nâng cấp lên thành phố bị chậm lại, giá đất nhanh chóng giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư 'mắc kẹt'. 

Có thể thấy, những cơn "sốt đất" cục bộ đã tạo rủi ro lớn cho người mua và nhà đầu tư. Bởi nếu giá đất  tăng cao do đầu cơ và tâm lý đám đông mà không dựa trên nền tảng phát triển bền vững, thị trường dễ rơi vào tình trạng bất ổn. Khi thị trường hạ nhiệt, người mua vào với giá cao sẽ gặp khó khăn trong việc bán ra, dẫn đến hậu quả bất lợi. 

Tâm lý đổ xô đi mua đất vì sáp nhập khiến giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế (Ảnh: ITN)

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu phục hồi rõ rệt từ giữa năm 2024, phụ thuộc vào các yếu tố như sự ổn định của nền kinh tế, các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, và nhu cầu thực tế của thị trường. 

“Việc sáp nhập tỉnh có thể tạo động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự đầu tư đồng bộ vào hạ tầng. Nếu không phát triển hạ tầng tương xứng, việc sáp nhập khó thể mang lại hiệu quả như mong đợi”, ông Đính nhìn nhận. 

Đồng ý kiến, tại Hội thảo mới đây, TS. Trần Du Lịch - Chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cần gắn với chiến lược phát triển kinh tế, nếu không sẽ chỉ tạo ra những biến động ngắn hạn, đặc biệt trong BĐS. 

Cơ hội luôn đi kèm với rủi ro. Khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, không phải khu vực nào cũng bứt phá như Hà Đông; như huyện Chương Mỹ chỉ tăng nhẹ rồi chững lại do thiếu đầu tư. Do đó, nếu tỉnh nhỏ sáp nhập mà nguồn lực tập trung vào tỉnh lớn thì các huyện xa có thể bị bỏ quên, làm gia tăng chênh lệch vùng miền. 

Việc sáp nhập tỉnh là một quá trình phức tạp, và thị trường bất động sản thì luôn biến động. Do đó, người dân và các nhà đầu tư cần theo dõi sát thông tin quy hoạch, đánh giá được khu vực có tiềm năng phát triển rõ ràng và tránh đầu cơ dựa trên tin đồn. Khi quyết định dựa trên phân tích kỹ lưỡng, có thể tận dụng tốt các cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn này. 

> > Bức tranh đa sắc của thị trường BĐS công nghiệp nếu sáp nhập tỉnh, thành