Bộ Tài chính đề xuất cách tính thuế VAT mới đối với hoạt động kinh doanh BĐS 

Hiện nay, Bộ Tài chính đang soạn thảo Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng( dự thảo lần 2), trong đó có một số đề xuất liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS). 

7 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế VAT 

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế VAT, trừ tiền sử dụng đất  hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách Nhà nước (giá đất được trừ), Bộ Tài chính  đã đưa ra 7 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế VAT, gồm: 

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. 

>> HoREA 'hiến kế' gỡ vướng để phát triển nhà ở xã hội 

Theo đó, giá đất được trừ để tính thuế VAT sẽ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có). 

2. Trong trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ để tính thuế VAT khi chuyển nhượng bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách nhà nước đối với khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. 

3. Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ để tính thuế VAT là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách nhà nước. 

4. Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT (hợp đồng xây dựng - chuyển giao) và được thanh toán bằng quỹ đất, giá đất được trừ để tính thuế VAT là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công - tư. 

5. Đối với trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế VAT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, sau khi trừ đi giá đất được trừ theo các trường hợp đã quy định bên trên, tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng. 

6. Trong trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán, giá đất được trừ để tính cho mỗi m² nhà được xác định bằng giá đất được trừ theo các trường hợp từ thứ nhất đến thứ tư, chia cho tổng diện tích sàn xây dựng, không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm và các công trình xây dựng dưới mặt đất. 

7. Trong trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân (theo các trường hợp thứ hai và thứ ba) nhưng không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước, có hai phương án xử lý: 

Phương án 1: Cơ quan quản lý thuế có trách nhiệm cung cấp số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách nhà nước, dựa trên cơ sở dữ liệu quản lý theo đề nghị của cơ sở kinh doanh. 

Phương án 2: Trường hợp không thể xác định được giá đất được trừ tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá tính thuế VAT sẽ là giá chuyển nhượng. 

Xác định tính thuế VAT vào thời điểm nào? 

Đối với những hoạt động kinh doanh BĐS, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán hoặc chuyển nhượng, cho thuê, Bộ Tài chính đề xuất với các trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm xác định thuế VAT là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. 

Trong khi đó đối với trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm xác định thuế VAT chính là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng. 

Dự thảo được kỳ vọng sẽ làm rõ hơn cách tính thuế trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tránh những tranh chấp về giá đất được trừ. 

Ngoài ra, dự thảo cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong quá trình kê khai thuế. 

Bộ Tài Chính hiện đang tiếp tục lấy ý kiến của các bên liên quan nhằm hoàn thiện quy định trước khi trình lên Chính phủ. 

>> Nguồn cung cạn kiệt, giá căn hộ tại TP. HCM thiết lập kỷ lục mới