Tăng trưởng bất động sản khu công nghiệp: Sức hút từ dòng vốn FDI 

Dòng vốn FDI: Động lực chính thúc đẩy tăng trưởng  

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)  tiếp tục đóng vai trò là lực đẩy quan trọng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp. Theo Khối Nghiên cứu CTCP Chứng khoán VPBank (VPBankS Research), Việt Nam đã thu hút hơn 20,2 tỷ USD FDI trong 9 tháng đầu năm 2024, với mức tăng trưởng 7,3% so với cùng kỳ năm trước. Các nhà đầu tư quốc tế tập trung vào các lĩnh vực sản xuất chế biến, công nghệ cao và chuỗi cung ứng, với tỷ lệ vốn FDI phân bổ vào các khu công nghiệp lên đến 70%. 

Xu hướng dòng vốn FDI tại Việt Nam trong 5 năm qua (2019-2024). Nguồn: VPBankS Research.

Những lợi thế về chi phí lao động, vị trí địa lý và mạng lưới FTA đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất. Hơn nữa, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu do căng thẳng địa chính trị và chiến tranh thương mại đã đẩy mạnh quá trình dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam. Điều này tạo ra nhu cầu lớn về đất công nghiệp, với tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đạt từ 85-95%. 

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại một số tỉnh phía Bắc tính đến cuối Q3/2024. Nguồn: VPBankS Research.

Giá thuê đất  tại miền Nam hiện dao động từ 150-200 USD/m²/kỳ hạn, tăng trung bình 10-15% mỗi năm, trong khi miền Bắc ở mức 110-130 USD/m². Các doanh nghiệp FDI không chỉ mang lại dòng tiền mà còn kéo theo công nghệ, quản lý và năng suất lao động, cải thiện đáng kể chất lượng sản xuất và năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp. 

Nguồn cung hạn chế: Thách thức cần giải quyết  

Dù nhu cầu tăng cao, nguồn cung đất công nghiệp vẫn là một vấn đề lớn. Tổng diện tích đất công nghiệp được cấp phép chỉ tăng 3,5% trong năm 2024, gây ra tình trạng khan hiếm đất tại các khu vực trọng điểm. Tại Đồng Nai, diện tích đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê chỉ chiếm 5% tổng quy hoạch, trong khi con số này tại Long An là 8%. 

Sự chậm trễ trong thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng được coi là nguyên nhân chính. Quá trình phê duyệt và triển khai dự án thường kéo dài từ 5-7 năm, tạo áp lực lớn lên giá thuê đất. Điều này khiến một số nhà đầu tư chuyển hướng sang các quốc gia cạnh tranh hơn như Indonesia và Malaysia, nơi có mức giá thuê thấp hơn và thủ tục hành chính thuận tiện hơn. 

Ngoài ra, hạ tầng kết nối chưa phát triển đồng bộ cũng là một trở ngại lớn. Theo VPBankS Research, các dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai 3 Thành phố Hồ Chính Minh hay cảng biển Cái Mép - Thị Vải vẫn chưa hoàn thành, làm giảm khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp và thị trường tiêu thụ. 

Triển vọng và chiến lược phát triển dài hạn  

Trong giai đoạn 2025-2026, VPBankS Research dự báo vốn FDI vào Việt Nam có thể đạt 30 tỷ USD. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, cần có những chiến lược dài hạn nhằm tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao năng lực cạnh tranh. Một trong những giải pháp là mở rộng phát triển các khu công nghiệp  tại các tỉnh thành mới như Quảng Ngãi, Nghệ An, Tiền Giang, nơi có tiềm năng lớn nhưng chưa được khai thác triệt để. 

Bên cạnh đó, Việt Nam cần tăng cường cải cách hành chính, giảm thiểu các rào cản pháp lý và cải thiện tính minh bạch trong chính sách đầu tư. Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông liên vùng, bao gồm các tuyến đường cao tốc, cảng biển và sân bay, sẽ đảm bảo khả năng kết nối hiệu quả giữa các khu công nghiệp và các trung tâm kinh tế. 

Chính phủ cũng cần áp dụng các chính sách giá thuê đất linh hoạt để giảm chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, từ đó thúc đẩy sự đa dạng hóa trong ngành công nghiệp. Các mô hình khu công nghiệp bền vững và xanh cũng nên được ưu tiên nhằm tăng giá trị lâu dài và thu hút các nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược. 

Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang có cơ hội lớn để vươn lên trở thành điểm sáng trong khu vực. Tuy nhiên, để duy trì sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế, cần có các giải pháp chiến lược nhằm khắc phục các nút thắt về nguồn cung, hạ tầng và chi phí. Với cách tiếp cận đúng đắn, Việt Nam không chỉ giữ vững vị trí là trung tâm sản xuất mới của thế giới mà còn đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế bền vững. 

>> Hàng tồn kho và dự án mới: Tín hiệu hồi sinh mạnh mẽ của thị trường bất động sản