Thị trường bất động sản những ngày phá băng: Nghị định sẽ kích lực cầu? 

CTCP Chứng khoán SSI vừa có bản báo cáo về triển vọng thị trường chứng khoán Việt Nam năm 2023 trong đó công ty đã nhắc về bất động sản sau quý 1/2023. 

Cụ thể, SSI cho rằng tình hình thị trường bất động hiện nay vẫn còn đang yếu. Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), tỷ lệ hấp thụ trong quý 1/2023 giảm xuống mức thấp kỷ lục 11%. Tổng số giao dịch bất động sản trong quý là 2.700 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ. Nhu cầu thị trường vẫn còn trong trạng thái khiêm tốn khi người mua duy trì thái độ “chờ xem”, kỳ vọng vào việc giá tiếp tục giảm và lãi suất mua nhà giảm thêm nữa. 

Thanh khoản thị trường bất động sản

Bên cạnh đó, những trường hợp “vỡ nợ kỹ thuật” gần đây cũng khiến người mua lo ngại về năng lực của chủ đầu tư, liệu rằng các chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án theo đúng kế hoạch hay không. Tình hình thị trường như vậy cũng đã phản ánh lên sự sụt giảm đáng kể của doanh số bán hàng của các chủ đầu tư niêm yết trong quý 1. 

Bên cạnh đó, SSI nhận thấy để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách bán hàng sáng tạo, chủ yếu tập trung vào đưa ra các ưu đãi về tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất như: 

- Cho phép đặt cọc 30% đến khi bàn giao nhà. 

- Hỗ trợ lãi suất trong vòng 2 – 5 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng. 

- Kéo dài thời gian thanh toán lên 3 – 5 năm. 

- Chiết khấu cao lên tới 30 – 50% tổng giá trị hợp đồng khi thanh toán trước. 

- Miễn phí phí quản lý sau khi bàn giao nhà. 

- Cam kết cho thuê lại với lãi suất hấp dẫn (cụ thể 12%/ năm trong 3 năm đầu sau khi bàn giao). 

- Các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua. 

Đồng thời, hiện nay trên thị trường đã xuất hiện nhiều trường hợp khách hàng mua sơ cấp sử dụng đòn bẩy tài chính cao gặp áp lực thanh toán khoản vay phải cố gắng bán lại tài sản của họ với mức lỗ lên tới 30% hoặc 40%. 

Một tín hiệu tích cực khác là thời gian gần đây thị trường bất động sản ghi nhận, ,các chủ đầu tư nước ngoài đã tích cực hơn trong hoạt động M&A và hợp tác phát triển với các đối tác trong nước, điển hình như Keppel Land tuyên bố hợp tác phát triển dự án với KDH, hay Nomura, Capital Land,… được cho là đã mua lại đất đô thị của một chủ đầu tư trong nước, trong khi Fraser hay ESR cũng công bố cùng đầu tư vào các dự án công nghiệp với các đối tác trong nước. 

Lãi suất hạ nhiệt sớm hơn dự kiến  

Theo Công ty SSI, việc lãi suất đã hạ nhiệt sớm hơn dự kiến, bắt đầu từ giữa tháng 3 đã giúp ổn định tâm lý thị trường. 

Theo đó, công ty nhận thấy thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới. 

Về phía nhu cầu, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình đã giảm xuống khoảng 13,5%/năm trong tháng 4 từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1, SSI nhận định rằng đây vẫn là mức cao và cần giảm hơn nữa để kích cầu mạnh hơn.Ngoài việc lãi suất đã sớm hạ nhiệt, thị trường bất động sản Việt Nam còn đón nhận nhiều chính sách hỗ trợ đến từ Chính phủ. 

Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm, nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản đã được thảo luận và ban hành. Mặc dù những biện pháp này có thể cần thời gian để có hiệu quả rõ ràng hơn, nhưng đã phần nào phản ánh quyết tâm mạnh mẽ của chính phủ Việt Nam trong việc giải quyết nút thắt cho ngành bất động sản. 

- Nghị định 10/2023  có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 quy định: (i) Chi tiết thủ tục cấp/xin giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch nghỉ dưỡng; (ii) Gia hạn thêm 24 tháng cho các chủ đầu tư sau khi dự án bị hủy bỏ trước khi thu hồi đất, và (iii) đặt ra thời hạn 90 ngày để chính quyền địa phương công bố giá đất. Nghị định này có thể sẽ giúp thúc đẩy tâm lý tích cực hơn đối với phân khúc căn hộ du lịch (condotel), tuy nhiên vẫn cần thêm thời gian để ghi nhận tác động thực tế đến diễn biến thị trường. 

- Quyết định 338/QĐ-TTG có hiệu lực từ ngày 3/4/2023 phê duyệt đề án phát triển nhà ở xã hội giai đoạn từ 2021 đến 2030, với mục tiêu cung cấp ít nhất 1 triệu căn vào năm 2030. 

Đến quý 1/2023, mới chỉ có 301 dự án nhà ở xã hội với 156.000 căn đã hoàn thành trong khi nhu cầu ước tính là 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021-2023. Những lý do chính cho việc nguồn cung hạn chế có thể là các vấn đề liên quan đến phân bổ quỹ đất, thủ tục đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng và chính sách tài chính không hấp dẫn để các chủ đầu tư tham gia mạnh mẽ. Vì vậy, quyết định này tập trung đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi cho chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng là đầu mối chủ trì thực hiện kế hoạch này còn các chính quyền địa Phương cũng được kỳ vọng sẽ tham gia tích cực hơn. 

- Công văn 2308/NHNN-TD do NHNN ban hành ngày 1/4/2023 hướng dẫn gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng đối với nhà ở xã hội. Lãi suất được ấn định ở mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà, được cho là tương đối cao và dự kiến sẽ được điều chỉnh giảm trong thời gian tới. Mặc dù vậy, sau khi kết thúc gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, gói này được kỳ vọng sẽ mang đến cơ hội tiếp cận các hỗ trợ về tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội. 

Quy định về nhà ở xã hội theo thời gian