Ý kiến trái chiều quanh việc đánh thuế BĐS thứ 2 và câu chuyện 'miễn nhiễm' vì 'đề xuất chỉ là đề xuất' 

Đề xuất nhiều lần nhưng vẫn chỉ là… đề xuất  

Thời gian qua, nhiều ý kiến đã đề xuất chính sách thuế đối với bất động sản nhằm "hạ nhiệt" giá nhà. 

Trong đó, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. 

Đề xuất này đã được đưa ra trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ nhằm giải thích nguyên nhân bất động sản tăng giá. 

Việc đề xuất diễn ra giữa bối cảnh giá nhà, đất tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM, đang tăng mạnh. 

Theo văn bản Bộ Xây dựng gửi các địa phương, một số phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven gần đây có giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Điều này gây ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản (BĐS). 

Tại Hà Nội, giá chung cư ở một số dự án, cũng như nhà riêng tại các khu vực Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức, tăng cao bất thường so với nhu cầu thị trường. 

Theo báo cáo quý II của Bộ Xây dựng, giá chung cư đã tăng khoảng 5-6,5% so với ba tháng đầu năm 2024. 

Đặc biệt, giá một số dự án cũ, hoạt động nhiều năm, đã tăng tới 28-33%. Ngay cả một số khu tái định cư cũng tăng giá 20% theo năm. Các dự án căn hộ mở bán mới ở Hà Nội gần đây có giá từ 55 triệu đồng/m2. 

Bộ Xây dựng nhận định, giá nhà tăng cao có sự "góp mặt" của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới BĐS. 

Trong cuộc họp báo quý III/2024 ngày 27/9, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi bày tỏ sự đồng tình với đề xuất này và cho biết Bộ Tài chính sẽ tiếp thu để nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến BĐS. 

Trước đó, Bộ Tài chính đã nhiều lần đề xuất chính sách thuế BĐS. 

Cụ thể, năm 2022 và những năm sau đó, Bộ này cũng từng đề xuất xây dựng một luật với nhiều tên gọi khác nhau nhằm đánh thuế bất động sản. 

Đề xuất mới nhất vào tháng 9/2023, luật này được gọi là Luật Thuế bất động sản, tuy nhiên, theo kế hoạch, dự luật này chưa được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 8 khai mạc vào tháng 10 tới. 

>> Đề xuất siết chặt tín dụng với người mua nhiều nhà, đất  

Người dân và thị trường dần "miễn nhiễm"  

Trước đây, những đề xuất liên quan đến đánh thuế BĐS thường khiến giới kinh doanh trong lĩnh vực này lo lắng. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường gần như "miễn nhiễm" vì các đề xuất vẫn chỉ dừng lại ở mức đề xuất. 

Trong khi đó, hoạt động đầu cơ không có dấu hiệu chùn bước, nhà đất không sử dụng xuất hiện ở nhiều nơi và giá nhà đất vẫn tăng mạnh dù số lượng giao dịch thành công không nhiều. 

Đánh thuế nhằm hạn chế đầu cơ, điều tiết thu nhập của người mua bán BĐS trong thời gian ngắn, đánh thuế đối với những người sở hữu từ hai căn nhà trở lên, hay đánh thuế với nhà đất bỏ hoang... đã được nhiều quốc gia áp dụng để ổn định giá nhà đất. 

Mặc dù đã được đề xuất nhiều lần, đến nay, người sở hữu nhiều nhà đất vẫn chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp hàng năm và thuế thu nhập cá nhân 2% khi bán căn nhà thứ 2. 

Nhà đất bị bỏ hoang cũng không gặp vấn đề pháp lý; người sở hữu vẫn "mạnh dạn" đầu cơ chờ giá tăng mà không phải chịu thêm chi phí nghĩa vụ tài chính. 

Trong bối cảnh hiện tại, giá nhà đã tăng vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Nguyên nhân của việc tăng giá này bao gồm sự mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc (quá nhiều nhà, căn hộ cao cấp trong khi nhà vừa túi tiền lại hiếm). 

Nếu có luật thuế BĐS điều tiết, những méo mó của thị trường sẽ được uốn nắn. Các khu đô thị bỏ hoang sẽ giảm bớt, giá đất sẽ hạ nhiệt, giá căn hộ cũng sẽ ngừng tăng khi những người gom cả lô, cả tầng để đầu cơ bị hạn chế. 

Tuy nhiên, câu chuyện áp thuế BĐS hiện vẫn chỉ dừng lại ở mức đề xuất, khiến nhà đầu tư vẫn tiếp tục tham gia và giao dịch. Mới đây, hàng ngàn người chen nhau đấu giá, đẩy giá một số lô đất tại các xã vùng ven, cách trung tâm Hà Nội hơn 30km lên mức cao ngất ngưởng. 

TS. Lê Đăng Doanh - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng muốn đánh thuế tài sản, trước tiên cần kiểm soát được giao dịch BĐS. 

Khi tình trạng sang tay nhà đất mà không thông qua ngân hàng hay sàn giao dịch BĐS vẫn tồn tại, việc đánh thuế tài sản sẽ gặp khó khăn, bởi không thể chứng minh được số lượng tài sản mà một người sở hữu. 

Nếu không biết được mỗi cá nhân có bao nhiêu bất động sản, việc đánh thuế sẽ chỉ làm méo mó thị trường, khiến nguồn cung nhà đất càng khan hiếm, người thu nhập trung bình và thấp sẽ càng khó tiếp cận nhà ở. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, cần để giá đất tuân theo quy luật thị trường. 

Việc khơi thông pháp lý, tạo thêm nguồn cung là điều vô cùng quan trọng. Kiểm soát cung - cầu là giải pháp tốt nhất trước khi sử dụng những công cụ chính sách như đánh thuế BĐS. 

Theo nhiều chuyên gia, đánh thuế BĐS có thể là công cụ để kiềm chế giá đất tăng quá mức, giảm đầu cơ, ngăn chặn thao túng thị trường và đưa bất động sản về giá trị thực. 

Tuy nhiên, với cơ chế quản lý thông tin đất đai hiện nay chưa thực sự rõ ràng, việc áp dụng thuế này là không dễ dàng. 

Không phải cứ mua BĐS thứ 2 là sẽ bị siết thuế  

Ngoài ra việc áp thuế đối với căn nhà thứ 2 hay thắt chặt tín dụng đối với BĐS sẽ chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. 

Cụ thể, theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), việc áp thuế hay thắt chặt tín dụng với BĐS, chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường. 

Đối với những trường hợp người mua nhà thứ 2, thứ 3 hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện. 

Ông Đính đưa ra ví dụ, nếu một người có 2-3 BĐS, thậm chí nhiều hơn và đều đưa vào sử dụng, đúng chức năng, mục đích sử dụng của từng loại hình bất động sản thì đều là quyền lợi chính đáng. 

"Ví dụ như tôi mua bất động sản cho con khi tôi có tài chính và BĐS có mức giá phù hợp. Trong quá trình chưa sử dụng, tôi cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Khi đó BĐS của tôi lại phục vụ quỹ nhà mà người dân có nhu cầu và nộp thuế cho ngân sách Nhà nước", ông Đính phân tích. 

>> Chính sách thuế bất động sản: Vì đâu cứ đề xuất rồi... để đó?