8 điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai 

Nhằm giúp người dân nắm được một số quy định cơ bản trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai hoặc lựa chọn phương án giải quyết phù hợp, luật sư Nguyễn Thị Huế - Công ty Luật TNHH XTVN tổng hợp một số nội dung cơ bản người dân cần biết như sau: 

1. Phải hiểu rõ thế nào là tranh chấp đất đai  

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. 

Như vậy, tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng, việc hiểu rõ về tranh chấp đất đai giúp người dân nắm được các thủ tục khi giải quyết tranh chấp cũng như thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất. 

2. Phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện  

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. 

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định: 

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”. 

Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này: “Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã”. 

Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. 

3. Cách giải quyết tranh chấp khi đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).  

Sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã mà các bên vẫn muốn giải quyết tranh chấp thì các bên nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. 

4. Cách giải quyết tranh chấp khi đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).  

Sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã, nếu đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực ngày 03/03/2017) các bên được lựa chọn một trong hai cách giải quyết sau: 

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. 

- Đề nghị UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết (tùy từng trường hợp cụ thể). 

5. Xem xét khả năng thắng kiện trước khi khởi kiện  

* Lý do phải xem xét khả năng thắng kiện 

Khi xảy ra tranh chấp các bên đều có căn cứ riêng và có mục đích thắng kiện, nhưng trước khi khởi kiện các bên phải xem xét khả năng thắng kiện vì: 

- Nếu người khởi kiện thua kiện thì phải chịu án phí, chưa kể các chi phí phát sinh khác như chi phí đo đạc, thẩm định, định giá, giám định, …. 

- Thời gian khởi kiện thường kéo dài có thể lên đến vài năm. 

* Căn cứ xem xét khả năng thắng kiện 

Căn cứ Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định. 

Như vậy, muốn thắng kiện phải có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện. 

Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: 

"Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp." 

Theo đó, để trở thành chứng cứ phải có đầy đủ thuộc tính sau: 

- Tính khách quan (có thật); 

- Tính liên quan đến tình tiết vụ án; 

- Tính hợp pháp. 

Như vậy, chỉ khi nào có chứng cứ mới có khả năng thắng kiện. Trường hợp không thể tự mình xác định được bạn đọc có thể liên hệ đến Công ty Luật TNHH XTVN để được hỗ trợ tốt nhất. 

6. Phải ghi và nộp đơn tại đúng Tòa có thẩm quyền  

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền của Tòa án gồm: Thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp, thẩm quyền theo lãnh thổ. 

Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong đơn khởi kiện phải ghi rõ là: Tòa án nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xảy ra tranh chấp. 

Đồng thời, khi ghi đơn xong người khởi kiện lựa chọn nộp đơn theo một trong ba hình thức sau: 

- Nộp trực tiếp tại Tòa án (phổ biến nhất); 

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; 

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. 

7. Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp đất đai  

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau: 

- Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể: 

+ Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. 

+ Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng. 

- Thời hạn đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử). 

+ Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; 

+ Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. 

Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ. Tuy nhiên, đây chỉ là thời hạn xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật, trên thực tế vụ án có thể kéo dài nhiều năm. 

8. Án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai  

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định chi tiết án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như sau: 

Lưu ý:  

- Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể. 

- Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể. 

Khánh Hòa chuẩn bị đấu giá 24 căn hộ chung cư Napoleon Castle, giá khởi điểm chỉ 800 triệu đồng