Đất đấu giá ngoại thành Hà Nội cao ngất ngưởng: Mừng hay lo? 

Điều khiến dư luận đặc biệt quan tâm đó là có những lô đất được trả giá cao gấp đến 18 lần so với mức giá khởi điểm đưa ra, theo đánh giá đây là việc đáng mừng nhưng bên cạnh đó cũng để lại nhiều lo ngại. 

Sôi động các phiên đấu giá đất  

Từ đầu năm đến nay, cùng với phân khúc căn hộ chung cư thì đất nền là sản phẩm được nhiều nhà đầu tư đặc biệt quan tâm tại địa bàn Thủ đô Hà Nội, kéo theo đó giá bán cũng tăng ổn định từ 5 – 10%, riêng những khu vực gần với các khu công nghiệp mức giá tăng từ 15 – 20%. Ở các khu vực ngoại thành, đặc biệt là những huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh lượng nhà đầu tư đi “săn” đất nền tăng mạnh. 

Số liệu khảo sát thị trường của trang tin batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới đất nền ở thời điểm hiện tại trên địa bàn TP Hà Nội đã tăng bình quân trên 50% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, một số khu vực có mức độ quan tâm tăng đột biến, như: Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Thanh Oai, Phúc Thọ... ghi nhận mức độ quan tâm tới đất nền tăng đến trên 100%. Tuy nhiên, khác với những thời điểm trước, nhà đầu tư không tập trung vào những sản phẩm theo thông tin quy hoạch mà chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng và đất thuộc các dự án đấu giá QSDĐ là một ưu tiên hàng đầu. 

Thực hiện Quyết định số 2681/2024/QĐ-UBND về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn, nhằm quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi, tính thu tiền sử dụng khi giao đất tái định cư; quyết định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ và quyết định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao, cho thuê đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng... Trên cơ sở đó, thời gian gần đây công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP tiếp tục được đẩy mạnh, đặc biệt là ở các huyện ngoại thành để tạo nguồn thu cho ngân sách phục vụ đầu tư công phát triển kinh tế - xã hội. 

Theo báo cáo từ các địa phương tổ chức đấu giá QSDĐ , thì tất cả các phiên đấu giá đều được diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, công khai, minh bạch và an toàn tuyệt đối. Tuy nhiên, điều khiến dư luận đặc biệt quan tâm ở đây chính là việc nhiều nhiều lô đất đã được trả giá với mức cao ngất ngưởng, gấp 5 – 10 lần, thậm chí có lô được trả cao gấp đến 18 lần so với mức giá khởi điểm. 

Cụ thể, vào ngày 28/7, huyện Đan Phượng tổ chức đấu giá 85 lô đất, với hơn 1.250 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô, kết quả trúng đấu giá lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm; tiếp đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2, kết quả đấu giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2, gấp gần 9 lần giá khởi điểm. 

Đáng chú ý, vào ngày 19 – 20/8, tại huyện Hoài Đức đã diễn ra một phiên đấu giá được xem là dài nhất lịch sử đấu giá đất của TP Hà Nội, khi kéo dài trong gần 20 giờ đồng hồ, từ 8 giờ sáng ngày 19/8 đến rạng sáng ngày 20/8 phiên đấu giá kết thúc ở vòng thứ 9, lô LK03-12 (lô góc 3 mặt tiền) có diện tích hơn 113m2 được trả tới 133,3 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 15 tỷ đồng). Trong khi giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, như vậy lô đất này được trả gấp hơn 18 lần. Mức đặt cọc của người tham gia đấu giá vào khoảng 109 - 173 triệu đồng/lô (tương đương 20% giá khởi điểm). Trước đó, vào cuối năm 2023 tại phiên đấu giá đất khu Vườn Đào (xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh) cũng ghi nhận mức trúng đấu giá lên tới 200 triệu đồng/m2. 

“Về khách quan, việc các phiên đấu giá đất được trả giá tăng đột biến là điều đáng mừng, bởi thời gian qua nguồn cung BĐS đầy đủ pháp lý không nhiều; trong khi các sản phẩm BĐS khác đều ghi nhận tăng giá thời gian gần đây. Đặc biệt, là khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực thi hành, với nhiều quy định mới có tác động đến mặt bằng chung và sự gia tăng về giá đất. Tóm lại, thời điểm này thị trường BĐS đã bắt đầu “ấm” trở lại, nhưng do mất cân đối cung – cầu, sản phẩm pháp lý đầy đủ được nhiều nhà đầu tư quan tâm nên dẫn đến tình trạng cạnh tranh nhau về giá là việc hết sức bình thường” – TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế phân tích. 

Cẩn trọng lợi bất cập hại  

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong bối cảnh quỹ đất ở khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng hạn hẹp, nên việc nhà đầu tư chuyển hướng sang các huyện ngoại thành nơi quỹ đất còn nhiều và giá cũng vẫn ở mức vừa phải được xem là xu hướng tất yếu. Đặc biệt là những huyện đã được đầu tư hạ tầng đô thị để chuẩn bị nâng cấp hành chính từ huyện thành quận: Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức; hay một số huyện đã được TP phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án đại đô thị như: Mê Linh, Đan Phượng... thì việc giá BĐS tăng nhanh không có gì là bất thường. 

“Đất đấu giá là sản phẩm được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, trong bối cảnh nguồn cung mới trên thị trường hạn hẹp thì kéo theo giá bán sẽ tăng. Đặc biệt, từ ngày 1/8 vừa qua, khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 chính thức có hiệu lực thi hành, với việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị (trừ dự án đấu giá QSDĐ) được xem là nguyên nhân chính khiến cho các dự án đấu giá QSDĐ nhận được sự quan tâm đặc biệt từ nhà đầu tư, nên nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ mức giá cao ngất ngưởng để sở hữu được một mảnh đất nền đầy đủ pháp lý, lại nằm ở địa bàn Thủ đô là điều dễ hiểu” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận. 

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính cũng nhấn mạnh, việc giá đất tăng cao ở những khu vực đã được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dự án đã có kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung là hết sức bình thường; nhưng những dự án đấu giá đất mới chỉ có hạ tầng cơ bản mà giá tăng cao là không bình thường, bởi nó không đúng với giá trị thực và phá vỡ mặt bằng chung. 

“Việc giá đất tăng cao sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với cả dự án đầu tư công và dự án của DN tư nhân. Bên cạnh đó, với quy định như hiện nay tiền đặt cọc không quá 20% giá trị sản phẩm đấu giá (tính theo giá khởi điểm), vẫn còn thấp nên người tham gia vẫn có thể bỏ cọc nếu như không đạt được mục đích của mình hoặc những đối tượng đầu cơ sau khi đạt được mục đích cũng sẵn sàng bỏ cọc. Điều đó sẽ tạo hệ lụy xấu cho thị trường BĐS tại khu vực đó và Nhà nước cũng bị ảnh hưởng” – TS Nguyễn Văn Đính cho biết thêm. 

Ở khía cạnh khác, nhiều ý kiến cho rằng không loại trừ khả năng một số nhà đầu cơ chuyên nghiệp sử dụng mánh lới bỏ mức đấu giá cao để giải phóng quỹ sản phẩm đã “gom” từ trước đó tại những khu vực này; hoặc để bán chênh lệch ngay những sản phẩm vừa được trúng đấu giá... bản chất của sự việc này là “thao túng” thị trường BĐS ở phạm vi hẹp. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ mang tính cục bộ chứ không phải là đại diện cho toàn thị trường, vì vậy nhà đầu tư nhỏ lẻ cần hết sức cẩn trọng khi mức bỏ đấu giá quá cao so với thực tế thị trường sẽ dẫn đến nguy cơ “sốt đất ảo”. 

“Đầu cơ, thổi giá đất bằng hình thức nào đi chăng nữa cũng sẽ mang đến những tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững, lành mạnh của thị trường BĐS, làm chậm quá trình phát triển kinh tế - xã hội tại địa bàn đó; đồng thời sẽ để lại những hệ lụy lâu dài cho quá trình đô thị hóa, thu hút đầu tư. Việc một số phiên đấu giá đất tại Hà Nội được bỏ mức giá cao ngất ngưởng thời gian gần đây có nhiều điểm tương đồng với nhiều địa phương khác, khi giới đầu tư bỏ giá cao - tạo “sốt ảo”. Vì vậy, Nhà nước cần phải nghiên cứu tăng chế tài đối với hành vi lũng đoạn giá đất hay trúng đấu giá rồi bỏ cọc...” – Chuyên gia kinh tế PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nói.