Kiến nghị bổ sung dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha vào diện được thu hồi đất 

Khung pháp lý phát triển hạ tầng du lịch chưa đầy đủ, nhà đầu tư lo ngại  

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. 

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn. 

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra. 

Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng gần như đang đóng băng...

Trong khi đó, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2473/QĐ-TTg và Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg đều khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn có tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp. Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển. 

Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn cũng nêu rõ một trong những nhiệm vụ & giải pháp quan trọng: Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47-50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14-15% và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch. 

Hạ tầng du lịch phát triển sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, xã hội địa phương, nâng tầm diện mạo đô thị, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân…Trong khi đó thực tế hệ thống văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực này. 

Có thể thấy, khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay chưa đầy đủ, chưa thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch. Cụ thể Luật Du lịch được quốc hội thông qua vào tháng 6/2017 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2018 với phạm vi điều chỉnh liên quan quan đến hoạt động quản lý nhà nước về tài nguyên du lịch, phát triển sản phẩm du lịch và hoạt động du lịch; quyền, nghĩa vụ của khách du lịch, tổ chức, cá nhân kinh doanh du lịch, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác, cộng đồng dân cư có hoạt động liên quan đến du lịch; quản lý nhà nước về du lịch. Do vậy, phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch không bao gồm việc xây dựng và hình thành, phát triển hạ tầng du lịch và tài nguyên du lịch. Trong khi đó, các lĩnh vực khác được hỗ trợ, tiếp cận được đất đai để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua việc nhà nước thực hiện thu hồi đất, kể cả các công trình như: kho chứa dầu thô, kho chứ, trạm bơm xăng, dầu khí hoặc xây dựng chợ dân sinh. 

Nếu Luật Đất đai sửa đổi tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và điểm đến. 

Cần bổ sung các quy định nhằm tạo quỹ đất cho phát triển hạ tầng du lịch  

Tại hội thảo, các diễn giả đã có những phân tích, kiến giải, đề xuất cơ chế chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ, thúc đẩy phát triển kinh tế trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây. Trong đó nổi bật là các đề xuất: 

Thứ nhất: Bổ sung dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha vào khoản 21 của Điều 79 bởi hiện dự thảo Luật Đất đai không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị mới, trong khi đó việc phát triển và xây dựng các khu đô thị có quy mô lớn (từ 300 ha thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Thủ tướng Chính phủ trở lên) là hiện hữu và được quy định tại Luật Đầu tư; đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển nhà ở. Nếu chỉ có thu hồi và phát triển nhà ở thương mại sẽ không thể hiện được sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng như thay đổi diện mạo đô thị; 

Việc quy định thu hồi đất đối với phát triển khu đô thị mới trong Luật Đất đai cũng bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, bởi vì Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư (Điều 31) cũng có các chế định, quy định về phát triển các khu đô thị mới. 

Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” đề xuất các cơ chế chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai.

Thứ hai: Bổ sung dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng vào các trường hợp thu hồi đất đối với khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng bên cạnh kinh doanh thương mại, dịch vụ ở khoản 27. 

Dự thảo Luật cũng quy định trường hợp thu hồi đất đối với xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng, bao gồm: công viên, vườn hoa, bãi tắm và khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác. Tuy vậy, việc xây dựng các khu vui chơi công cộng không thu phí thông thường được đầu tư kinh phí từ ngân sách nhà nước dẫn đến quy mô nhỏ, chỉ đáp ứng cho một bộ phận dân số nhỏ và trong nhiều trường hợp ngân sách địa phương cũng không có để thực hiện nên dẫn đến chỉ có quy hoạch và chủ trương, không thực hiện được. Việc giao cho tổ chức, cá nhân thực hiện các dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng được coi là các dự án trọng điểm của địa phương sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế-xã hội của địa phương phát triển, đồng bộ hóa phát triển đô thị kết hợp với du lịch, thương mại; và hình thành nên những khu đô thị với trung tâm tài chính, thương mại, du lịch thu hút đầu tư quốc tế và khách du lịch đến với địa phương. 

Thứ ba: Bổ sung khu giải trí, khu du lịch và khu đô thị và các khu chức năng khác vào trường hợp thu hồi đất đối với dự án khu chức năng trong khu kinh tế tại khoản 22, bởi theo pháp luật hiện hành (NĐ số 35 về khu kinh tế và khu công nghiệp, các quyết định của Thủ tướng Chính phủ thành lập khu kinh tế) và thực tiễn về khu kinh tế đã được hình thành và phát triển trong nhiều năm, các khu kinh tế với những cơ chế, chính sách đặc thù đã và đang góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương và cả nước. Do vậy, việc tạo điều kiện phát triển khu kinh tế, nhất là việc thu hồi đất để tiếp cận nguồn lực về đất đai trong phát triển khu kinh tế là cần thiết; 

Hiện tại, theo quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án trong khu kinh tế, Nhà nước sẽ thực hiện hồi đất trong khu kinh tế sau đó sẽ tiến hành đấu giá lựa nhà đầu tư. Tuy nhiên, một trong những điều kiện để đưa ra đấu giá là phải thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 và điều này đôi khi không đúng với nhu cầu phát triển và vận hành của nhà đầu tư, gây mất thời gian,… 

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 203 của dự thảo Luật Đất đai cũng cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế đã được phê duyệt. Do vậy, để bảo đảm tính thống nhất trong dự thảo Luật cần có quy định thu hồi đất trong khu chức năng của khu kinh tế. 

Thứ tư: Bổ sung việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án khu đô thị mới quy mô trên 300ha, nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng tại khoản 1 Điều 127. Bởi việc cho phép thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu đối với các dự án kết hợp giữa nhà ở thương mại/khu đô thị với du lịch nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí với dự án du lịch là một trong những chính sách quan trọng nhằm thúc đẩy là hình thành các khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng có quy mô lớn, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nơi có lợi thế về du lịch nghỉ dưỡng; góp phần thúc đẩy kinh tế du lịch phát triển. 

Thực tế Việt Nam đang có ngày càng có nhiều dự án KĐT quy mô lớn hàng trăm ha, tiêu biểu như Phú Mỹ Hưng, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Dream City, WaterPoint Long An …. Việc bổ sung các dự án KĐT quy mô, phức hợp, tổ hợp đa năng… là phù hợp với xu hướng quốc tế và nhu cầu phát triển thực tế. Nếu quy định hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá đối với các dự án hỗn hợp thì dẫn đến không lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực về tài chính và kinh nghiệm. Đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án du lịch có thể lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực về tài chính nhưng hiệu quả sử dụng đất mang lại không cao. Trong khi đó hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu sẽ bảo đảm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự và có năng lực về tài chính; góp phần thúc đẩy kinh tế-xã hội của địa phương phát triển. 

Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án du lịch được thực hiện thông qua hình thức đấu giá là khó khả thi do ngân sách địa phương cũng không có khả năng chi trả để thực hiện giải phóng mặt bằng và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với những dự án quy mô lớn.